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Sconto in fattura o detrazione
Recenti disposizioni normative hanno introdotto nel nostro sistema tributario
- delle alternative all’utilizzo diretto,fino al 31 dic 23 da parte dei beneficiari,sia della cessione a terzi che delle detrazioni fiscali.acquistoera sttacassetto-fiscale-superbonus-110%-cessione-del-credito-cassetto-fiscale-superbonus-110%-vendita-cassetto-fiscale-superbonus-110%
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Per determinate tipologie di spese per interventi edilizi è stata prevista la possibilità di usufruire, in alternativa alla detrazione, di sconto in fattura
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- un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto,
- di importo non superiore al corrispettivo stesso,
- anticipato dal fornitore di beni e servizi relativi agli interventi agevolati.
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Per queste stesse spese e
per quelle sostenute dai contribuenti in seguito alla diffusione della situazione emergenziale da Covid-19acquisto-cassetto-fiscale-superbonus-110%-cessione-del-credito-cassetto-fiscale-superbonus-110%-vendita-cassetto-fiscale-superbonus-110%
è stata introdotta anche la possibilità di cedere ad altri soggetti il credito d’imposta spettante.
Chi riceve il credito ha, a sua volta,
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- facoltà di cederlo ulteriormente, oppure
- può utilizzarlo in compensazione nel modello F24.
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Per sfruttare tali possibilità è necessario che l’interessato
- lo comunichi all’Agenzia delle entrate,acquisto-cassetto-fiscale-superbonus-110%-cessione-del-credito-cassetto-fiscale-superbonus-110%-vendita-cassetto-fiscale-superbonus-110%
mediante l’invio telematico di un apposito modello nel quale esercitare l’opzione per lo sconto o la cessione.
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Proprio per gestire al meglio le ulteriori cessioni di questi crediti, l’Agenzia delle entrateacquisto-cassetto-fiscale-superbonus-110%-cessione-del-credito-cassetto-fiscale-superbonus-110%-vendita-cassetto-fiscale-superbonus-110%
- ha messo a punto un’apposita procedura web, denominata “Piattaforma Cessione Crediti”,
nella quale far confluire tutti i vari passaggi dei crediti d’imposta “cedibili” a terzi.
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L’obiettivo di questa guida è quello di illustrare il funzionamento della piattaforma, presente nell’area riservata del sito dell’Agenzia
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2. COS’E’ E A COSA SERVE
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Per quali crediti è possibile utilizzare la piattaforma
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I crediti già inseriti in automatico nella piattaforma
Le informazioni su alcuni crediti cedibili sono già a disposizione dell’Agenzia e sono visibili nella piattaforma cessione crediti.
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Si tratta, per esempio, dei crediti relativi:
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- a) al bonus vacanze, di cui sono titolari le strutture ricettive, a seguito dell’applicazione dello sconto concesso al cliente (articolo 176 del decreto legge n. 34/2020)acquisto-cassetto-fiscale-superbonus-110%-cessione-del-credito-cassetto-fiscale-superbonus-110%-vendita-cassetto-fiscale-superbonus-110%
- b) alle spese di sanificazione e per l’acquisto dei dispositivi di protezione individuale, DPI (articolo 125 del decreto legge n. 34/2020), di cui sono titolari i soggetti che le hanno sostenute
- c) alle spese per l’adeguamento degli ambienti di lavoro (articolo 120 del decreto legge n. 34/2020), di cui sono titolari i soggetti che le hanno sostenute.
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I titolari dei crediti di cui ai precedenti punti a), b) e c)
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- accedono alla piattaforma dall’area riservata del sito dell’Agenzia e
- possono visualizzare i propri crediti,
- per comunicarne l’eventuale cessione ad altri soggetti.
CESSIONE DEL CREDITO
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L’opzione va comunicata all’Agenzia delle Entrateacquisto-cassetto-fiscale-superbonus-110%-cessione-del-credito-cassetto-fiscale-superbonus-110%-vendita-cassetto-fiscale-superbonus-110%
1. La cessione del credito va comunicata all’Agenzia delle Entrate, tramite lo specifico modello.
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2. L’invio va eseguito entro il 16 marzo dell’anno successivo a quello di pagamento.
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3. Per le rate residue di detrazione, entro il 16 marzo dell’anno in cui va presentata la dichiarazione dei redditi.
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INTERVENTI
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Riepilogando, la piattaforma deve essere utilizzata:
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I crediti accettati dai cessionari e dai fornitori
- possono essere fin da subito ulteriormente ceduti a soggetti terzi, ma solo gli abilitati da Bankitalia
- non parzialmente e in più soluzioni;acquisto-cassetto-fiscale-superbonus-110%-cessione-del-credito-cassetto-fiscale-superbonus-110%-vendita-cassetto-fiscale-superbonus-110%
sono previsti limiti al numero di ulteriori cessioni max 5
Inoltre, dopo l’accettazione,
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i crediti sono visibili anche nel cassetto fiscale del cessionario e del fornitore e
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L’ulteriore cessionario visualizza sulla propria piattaforma i dati dei crediti ricevuti.
- In caso di cessione comunicata per errore,acquisto-cassetto-fiscale-superbonus-110%-cessione-del-credito-cassetto-fiscale-superbonus-110%-vendita-cassetto-fiscale-superbonus-110%
anche se il cessionario non accetta il credito ricevuto,
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- il cedente non può utilizzarlo in compensazione o cederlo ulteriormente.
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È necessario, infatti, che
- il cessionario rifiuti la cessione, attraverso l’apposita funzione della piattaforma,
- perché chi cede erroneamente il credito possa tornare a disporne
- (anche eventualmente per riproporre la cessione con i dati corretti).
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L’accettazione e il rifiuto non possono essere parziali e sono irreversibili.
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La Piattaforma può esser estesa ad altre fattispecie compatibili con le sue funzionalitàacquisto-cassetto-fiscale-superbonus-110%-cessione-del-credito-cassetto-fiscale-superbonus-110%-vendita-cassetto-fiscale-superbonus-110%
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E' possibile usufruire anche delL ecobonus
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Nel caso di rifacimento delle coperture del tetto, aggiungendo la coibentazione con 10 cm di polistirene, invece dei 2/4 soliti, e in presenza di un edificio chiuso sui 4 lati, è possibile ottenere un bonus del 110% ,oggi 90% della fattura, inteso come sconto in fattura.
il Superbonus spetta
si fa presente che:
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il Superbonus spetta a fronte del sostenimento delle spese relative
- previsti nei commi 1 e 4 del predetto articolo 119 del decreto Rilancio, (cd. interventi “trainanti”)
- nonché agli ulteriori interventi, realizzati congiuntamente ai primi, (cd. interventi “trainati”),
- effettuati, tra l’altro, su parti comuni di edifici residenziali in “condominio” (sia “trainanti”, sia “trainati”).acquisto-cassetto-fiscale-superbonus-110%-cessione-del-credito-cassetto-fiscale-superbonus-110%-vendita-cassetto-fiscale-superbonus-110%
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Sul punto, nella citata circolare n. 24/E del 2020, è stato chiarito che tenuto conto della locuzione utilizzata dal legislatore nell’articolo 119, comma 9, lett.a), del decreto Rilancio - riferita espressamenteacquisto-cassetto-fiscale-superbonus-110%-cessione-del-credito-cassetto-fiscale-superbonus-110%-vendita-cassetto-fiscale-superbonus-110%
ai «condomìni» e non alle 8 “parti comuni” di edifici -
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ai fini dell’applicazione del Superbonus l’edificio oggetto degli interventi
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- deve essere costituito in condominio secondo la disciplina civilistica prevista dagli articoli da 1117 a 1139 del codice civile;
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pertanto, il Superbonus non spetta
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con riferimento ad interventi realizzati su
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- edifici composti da più unità immobiliari di un unico proprietario o comproprietari.
Va, tuttavia, precisato che la lett. n), del citato articolo 1, comma 66, della legge di bilancio 2021 ha modificato il predetto comma 9, lett. a), dell’articolo 119 del decreto Rilancio, prevedendo cheacquisto-cassetto-fiscale-superbonus-110%-cessione-del-credito-cassetto-fiscale-superbonus-110%-vendita-cassetto-fiscale-superbonus-110%
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il Superbonus si applica anche agli interventi effettuati «dalle persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli
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- interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate,
- anche se posseduti da un unico proprietario o
- in comproprietà da più persone fisiche».acquisto-cassetto-fiscale-superbonus-110%-cessione-del-credito-cassetto-fiscale-superbonus-110%-vendita-cassetto-fiscale-superbonus-110%
Per effetto della modifica sopra indicata, pertanto,
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- l’agevolazione spetta anche se gli interventi sono realizzati su edifici non in condominio
in quanto composti da più unità immobiliari (fino a 4) di un unico proprietario o comproprietari.acquisto-cassetto-fiscale-superbonus-110%-cessione-del-credito-cassetto-fiscale-superbonus-110%-vendita-cassetto-fiscale-superbonus-110%
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Superbonus 110% ,,,,,2 casi
- anche ai fini del Superbonus
In ordine all’ambito applicativo dell’agevolazione in commento, nella citata circolare n. 30/E del 2020 è stato, in particolare, precisato che
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in linea con la prassi in materia di detrazioni spettanti per le spese sostenute per interventi di recupero del patrimonio edilizio e per interventi finalizzati al risparmio energetico –
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qualora gli interventi edilizi comportinoacquisto-cassetto-fiscale-superbonus-110%-cessione-del-credito-cassetto-fiscale-superbonus-110%-vendita-cassetto-fiscale-superbonus-110%
va valorizzata la situazione esistente all’inizio dei lavori
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e non quella
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risultante dopo dagli stessi ,ai fini dell’applicazione delle agevolazioni fiscali.
In applicazione di tale criterio, nella medesima circolare è stato, pertanto, precisato, sia pure con riferimento alla norma vigente prima delle modifiche apportate dalla legge di bilancio 2021, che, ad esempio,acquisto-cassetto-fiscale-superbonus-110%-cessione-del-credito-cassetto-fiscale-superbonus-110%-vendita-cassetto-fiscale-superbonus-110%
nel caso in cui
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- il proprietario di un intero edificio, composto da più unità immobiliari distintamente accatastate,
dona al figlio una delle unità abitative
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- prima dell’inizio dei lavori,
si costituisce un condominio e, di conseguenza,
- è possibile accedere al Superbonus.
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Ad esempio la vendita della nuda proprietà da parte del propietario di una delle sue 4 unità immobiliari del fabbricato principale oggetto di una demolizione e ricostruzione determina, di fatto,acquisto-cassetto-fiscale-superbonus-110%-cessione-del-credito-cassetto-fiscale-superbonus-110%-vendita-cassetto-fiscale-superbonus-110%
- la nascita di un “condominio minimo”.
risulta irrilevante la circostanza che la costituzione del condominio avvenga
- dopo
la presentazione del progetto al Dipartimento Opere pubbliche (ex Genio civile)
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- e prima
del deposito del titolo edilizio al Comune competenteacquisto-cassetto-fiscale-superbonus-110%-cessione-del-credito-cassetto-fiscale-superbonus-110%-vendita-cassetto-fiscale-superbonus-110%
, atteso che, , occorre fare riferimento all’inizio dei lavori.
Come si accede
La prima operazione da compiere è accedere,
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dalla home page del sito dell’Agenzia delle entrate, all’Area riservata (il pulsante è visibile in alto a destra)
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Per accedere cessione cassetto fiscale superbonus 110%
Alla piattaforma devonoacquisto-cassetto-fiscale-superbonus-110%-cessione-del-credito-cassetto-fiscale-superbonus-110%-vendita-cassetto-fiscale-superbonus-110%
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- accedere direttamente i soggetti interessati (cedenti e cessionari):
- non è possibile avvalersi di intermediari,
- né di procedure automatiche (bot).
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Effettuato l’accesso all’area riservata si può raggiungere la piattaforma
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La procedura consente ai cessionari di visualizzare i crediti ricevuti da altri soggetti
Fino a quando non si accetta il credito, lo stesso non può essere utilizzato in compensazione o ulteriormente ceduto.acquisto-cassetto-fiscale-superbonus-110%-cessione-del-credito-cassetto-fiscale-superbonus-110%-vendita-cassetto-fiscale-superbonus-110%
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Al fine di:
- comunicare all’Agenzia l’ulteriore cessione del credito ad altri soggetti, interamente o parzialmente.
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Se l’utente ritiene di
- non essere il corretto destinatario della cessione,
- può rifiutarla.acquisto-cassetto-fiscale-superbonus-110%-cessione-del-credito-cassetto-fiscale-superbonus-110%-vendita-cassetto-fiscale-superbonus-110%
--L’accettazione e il rifiuto non possono essere parziali e sono irreversibili;
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Il cessionario indicato visualizzerà sulla propria piattaforma i dati dei crediti ricevuti (con il nominativo del cedente) e
--potrà accettarli o rifiutarli,
come descritto al punto precedente.
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In caso di cessione comunicata per errore, anche se il cessionario non accetta il credito ricevuto, il cedente
- non potrà utilizzarlo in compensazione ovvero cederlo ulteriormente;
affinché il cedente possa tornare nella disponibilità del credito erroneamente ceduto (anche eventualmente al fine di riproporre la cessione con i dati corretti),
è necessario che
--il cessionario rifiuti la cessione,acquisto-cassetto-fiscale-superbonus-110%-cessione-del-credito-cassetto-fiscale-superbonus-110%-vendita-cassetto-fiscale-superbonus-110%
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attraverso l’apposita funzionalità della procedura.
I crediti non presenti nella piattaforma
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Altri crediti cedibili non sono noti all’Agenzia
perché possono essere utilizzati dal titolare senza una preventiva comunicazione all’Agenzia stessa.acquisto-cassetto-fiscale-superbonus-110%-cessione-del-credito-cassetto-fiscale-superbonus-110%-vendita-cassetto-fiscale-superbonus-110%
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Si tratta, per esempio, dei crediti relativi:
d) ai canoni dei contratti di locazione diacquisto-cassetto-fiscale-superbonus-110%-cessione-del-credito-cassetto-fiscale-superbonus-110%-vendita-cassetto-fiscale-superbonus-110%
- botteghe e negozi (articolo 65 del decreto legge n. 18/2020) o
- degli immobili a uso non abitativo e
- affitto d’azienda (articolo 28 del decreto legge n. 34/2020),acquisto-cassetto-fiscale-superbonus-110%-cessione-del-credito-cassetto-fiscale-superbonus-110%-vendita-cassetto-fiscale-superbonus-110%
di cui sono titolari i locatari e gli affittuari
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e) alle detrazioni per Superbonus e altri interventi edilizi,
di cui sono titolari i soggetti che hanno sostenuto le relative spese.acquisto-cassetto-fiscale-superbonus-110%-cessione-del-credito-cassetto-fiscale-superbonus-110%-vendita-cassetto-fiscale-superbonus-110%
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Pertanto, i dati del credito e la relativa cessione
devono essere preventivamente comunicati dal titolare
attraverso le apposite procedure presenti nell’area riservata del sito internet dell’Agenzia.
In questo modo il credito viene caricato nella piattaforma a nome del cessionario.
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In particolare, i crediti di cui ai precedenti punti d) ed e) sono caricati nella piattaforma in seguito alla comunicazione:
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• della cessione dei crediti relativi ai canoni dei contratti di locazione (punto d), che determina il trasferimento del credito dal titolare ad altri soggetti cessionari (anche i proprietari degli immobili)acquisto-cassetto-fiscale-superbonus-110%-cessione-del-credito-cassetto-fiscale-superbonus-110%-vendita-cassetto-fiscale-superbonus-110%
• delle opzioni relative alle detrazioni per Superbonus e altri interventi edilizi (punto e),
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In tutti questi casi,
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i cessionari dei crediti e i fornitori che hanno realizzato gli interventi
- accedono alla piattaforma dall’area riservata del sito internet dell’Agenzia,
- per confermare l’esercizio dell’opzione e accettare il credito,
- al fine di utilizzarlo in compensazione tramite modello F24,
- oppure comunicarne l’eventuale ulteriore cessione ad altri soggetti,
sempre tramite la piattaforma.
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FUNZIONALITÀ DISPONIBILI Ai fini dell’accesso alla piattaforma,acquisto-cassetto-fiscale-superbonus-110%-cessione-del-credito-cassetto-fiscale-superbonus-110%-vendita-cassetto-fiscale-superbonus-110%
i soggetti interessati (cedente o cessionario),
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non essendo possibile avvalersi di intermediari o di procedure automatiche)
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La piattaforma, infatti, è presenteacquisto-cassetto-fiscale-superbonus-110%-cessione-del-credito-cassetto-fiscale-superbonus-110%-vendita-cassetto-fiscale-superbonus-110%
all’interno dell’area riservata del sito dell’Agenzia delle Entrate
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(la stessa è consultabile seguendo il percorso “La mia scrivania/Servizi per/Comunicare”,
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scegliendo poi il servizio “Piattaforma Cessione Crediti”).
Mediante l’utilizzo della piattaforma il soggetto che riceve il credito può:
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4.1 MONITORAGGIO CREDITIacquisto-cassetto-fiscale-superbonus-110%-cessione-del-credito-cassetto-fiscale-superbonus-110%-vendita-cassetto-fiscale-superbonus-110%
è possibile consultare il riepilogo sintetico,
In quest’area della piattaforma
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Tale area è di tipo consultivo; non è, pertanto, possibileacquisto-cassetto-fiscale-superbonus-110%-cessione-del-credito-cassetto-fiscale-superbonus-110%-vendita-cassetto-fiscale-superbonus-110%
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Se devi riqualificare la tua casa, è il momento di sfruttare i bonus con sconto in fattura fino all' 85% !!! Hai tempo fino a fine 2021
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-APPROFITTA DEL SUPERBONUS 1110%
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Superbonus 110% : scadenza attuale
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oggi, in base alle disposizioni di cui all’art.119 del D.L. 34/2020, decreto Rilancio, il superbonus 110 opera sulla base di queste scadenze:acquisto-cassetto-fiscale-superbonus-110%-cessione-del-credito-cassetto-fiscale-superbonus-110%-vendita-cassetto-fiscale-superbonus-110%
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Invariate le ulteriori disposizioni previste per gli IACP.
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ATTENZIONE
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Nell'ultima Manovra 31 dic 19 è stato annullata la cessione per importi di lavori inferiori a 200 mila eur
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Quale è la differenza tra "PRESTITO CONDOMINIO" e il normale prestito ai condomini??acquisto-cassetto-fiscale-superbonus-110%-cessione-del-credito-cassetto-fiscale-superbonus-110%-vendita-cassetto-fiscale-superbonus-110%
Quando il propietario accenderà un prestito CLASSICO dovrà presentare i suoi REDDITI ( modello UNICO o CUD) e verra valutata la sua CRIF , se a posto oppure no.... se ha ipoteche giudiziarie o altri impegni .acquisto-cassetto-fiscale-superbonus-110%-cessione-del-credito-cassetto-fiscale-superbonus-110%-vendita-cassetto-fiscale-superbonus-110%
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Puo darsi che qualche condomino abbia problemi , complicando le delibere...
Soprattutto vedrà il suo MERITO di CREDITO futuro diminuire in quanto appesantito da un altro prestito (per il condominio) .
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E in futuro potrebbe vedersi negare un finanziamento importante proprio perchè già impegnato con il condominio.
In caso di ritardo nel pagamento ..verrà segnalato quale "CATTIVO PAGATORE" e il suo futuro creditizio compromesso....
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Il vantaggio di PRESTITO CONDOMINIO
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Il prestito è concesso direttamente a tutto il Condominio, non verifichiamo gli impegni singoli di ogni condomino, non chiediamo documenti a nessuno di loro, buoni o cattivi pagatori.acquisto-cassetto-fiscale-superbonus-110%-cessione-del-credito-cassetto-fiscale-superbonus-110%-vendita-cassetto-fiscale-superbonus-110%
Non è richiesta fideiussione, e in caso di ritardo lieve non vi è nessuna segnalazione di cattivo pagatore, e ogni condomino sarà libero di accendere prestiti ulteriori dove gli pare.
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Il nuovo Codice relativo ai Condomini ha modificato il concetto di solidarietà intoducendo delle prassi da rispettare , e quindi non sarà più possibile per il creditore attaccare indiscriminativamente un qualunque condomino virtuoso in luogo del moroso.acquisto-cassetto-fiscale-superbonus-110%-cessione-del-credito-cassetto-fiscale-superbonus-110%-vendita-cassetto-fiscale-superbonus-110%
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Una assicurazione cauzionale da noi eventualmente fornita solleverà ogni condomino dai problemi di solidarietà verso i morosi.
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Solidarietà condominiale?
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Solidarietà passiva tra condomini
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Con la riforma del condominio, approvata dal Parlamento nel novembre 2012, la situazione cambia
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Viene introdotto un nuovo comma nell’art.63 delle disposizioni di attuazione del codice civile, che così ora dispone:
“I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini“.
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Tale norma viene così a costituire la base per la solidarietà passiva tra i condòmini, con la attenuazione che
– prima di potersi rivolgere avverso i condòmini in bonis
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– i creditori dovranno prima escutere il patrimonio di quelli morosi.
Solo se questi ultimi sono soggetti falliti ovvero con un patrimonio incapiente ovvero inesistente, i creditori potranno allora rivolgersi avverso gli altri condòmini.
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approfondisci... Morosità del condomino...
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Il condominio rappresenta una collettività di più persone che dividono gli stessi beni e servizi. È opportuno, quindi, che ci sia una collaborazione da parte di tutti i condòmininell’affrontare le dovute spese per il mantenimento dei beni di cui godono.
Ma si sa, in un gregge vi è sempre una pecora nera che potrebbe rischiare di rovinare il quieto vivere.
È il caso del condomino moroso, che si rifiuta di pagare e di partecipare agli oneri condominiali.
Ma cosa rischia e come può comportarsi l’amministratore nei suoi confronti?
Scopriamolo insieme.acquisto-cassetto-fiscale-superbonus-110%-cessione-del-credito-cassetto-fiscale-superbonus-110%-vendita-cassetto-fiscale-superbonus-110%
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COME RIMEDIARE ALLE MOROSITà NEL PAGAMENTO DELLE RATE?
? Assicurazione , difficile trovarla,
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UTILIZZA LA FORMULA "accantonamento"
- ACCANTONANDO UN 10% AD OGNI RATA , si otterrà un TESORETTO che permetterà di tamponare eventuali morosità temporanee.
- Ogni rata sarà maggiorata di un 10% , che non saranno soldi spesi in assicurazioni , ma semplicemente messi da parte, rimarranno come riserva fino all'estinzione del finanziamento , e salveranno i condomini da problemi creati nel pagare le rate condominiali.acquisto-cassetto-fiscale-superbonus-110%-cessione-del-credito-cassetto-fiscale-superbonus-110%-vendita-cassetto-fiscale-superbonus-110%
- Nel caso non vengano utilizzati , serviranno ad estinguere in anticipo il prestito.
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La riscossione degli oneri condominiali. Quando un condomino è moroso
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La riforma del condominio, introdotta con la L. 220/2012, ha apportato modifiche rilevanti alla disciplina della riscossione dei contributi condominiali. Innanzitutto, è opportuno specificare che la riscossione delle spese spetta ad una persona, cioè all’amministratore (art. 1130 c.c.), il quale è tenuto alla ripartizione ed alla erogazione delle spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni.acquisto-cassetto-fiscale-superbonus-110%-cessione-del-credito-cassetto-fiscale-superbonus-110%-vendita-cassetto-fiscale-superbonus-110%
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Tali spese, se sono di natura ordinaria, devono essere riportate nel bilancio preventivo e poi, a fine esercizio, in quello consuntivo. Se sono, invece, di natura straordinaria – come dei lavori di ripristino di una facciata – questi dovranno essere riportati nei relativi riparti di acquisto-cassetto-fiscale-superbonus-110%-cessione-del-credito-cassetto-fiscale-superbonus-110%-vendita-cassetto-fiscale-superbonus-110%spesa dei lavori. Tutte le ripartizioni sono comunque decise ed approvate dall’assemblea condominiale.
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Chiarito, quindi, che TUTTI i condòmini devono partecipare alle spese (abbiamo già visto in precedenza, in caso di locazione, cosa deve pagare l’inquilino e cosa deve pagare il proprietario), andiamo ora ad esaminare tutte le dinamiche riguardanti il condomino moroso, ovvero di quel condomino che non versa le quote condominiali dovute.acquisto-cassetto-fiscale-superbonus-110%-cessione-del-credito-cassetto-fiscale-superbonus-110%-vendita-cassetto-fiscale-superbonus-110%
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Il condomino moroso: la disciplina prevista dall’art. 63 Disp. Att. c.c.
La norma cardine in materia è il novellato articolo 63 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile, il quale riconosce determinati poteri all’amministratore nell’agire contro il condomino moroso. Tra questi, all’amministratore viene attribuito il potere di agire in giudizio – tramite Decreto Ingiuntivo – per ottenere coattivamente le somme dovute senza alcuna necessità di un’autorizzazione dell’assemblea, oltre che poter sospendere al singolo moroso la fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.acquisto-cassetto-fiscale-superbonus-110%-cessione-del-credito-cassetto-fiscale-superbonus-110%-vendita-cassetto-fiscale-superbonus-110%
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L’obbligo dell’amministratore di attivarsi nel recupero del credito nei confronti del condomino morosoacquisto-cassetto-fiscale-superbonus-110%-cessione-del-credito-cassetto-fiscale-superbonus-110%-vendita-cassetto-fiscale-superbonus-110%
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L’art. 1129 del Codice Civile prevede, al nono comma, che l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso. Ciò comporta, quindi, che nel caso in cui l’amministratore non adempi tale obbligo o nel caso in cui abbia omesso di curare diligentemente l’azione, potrebbe essere revocato dal suo incarico.acquisto-cassetto-fiscale-superbonus-110%-cessione-del-credito-cassetto-fiscale-superbonus-110%-vendita-cassetto-fiscale-superbonus-110%
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Si tratta di una norma stringente, che costringe l’amministratore di attivarsi entro un determinato termine (6 mesi dalla chiusura dell’esercizio) per garantire un’organizzazione molto più celere ed efficace, al fine di ristabilire gli equilibri economici all’interno del condominio.acquisto-cassetto-fiscale-superbonus-110%-cessione-del-credito-cassetto-fiscale-superbonus-110%-vendita-cassetto-fiscale-superbonus-110%
Tuttavia, i condòmini, tramite delibera assembleare, possono comunque decidere di non agire per la riscossione forzosa nei confronti dei condòmini morosi. In questo caso l’amministratore non può che tacere, rispettando la volontà dei suoi rappresentati. Si tratta, sostanzialmente, di quei casi in cui le disagiate condizioni economiche del singolo portano ad un atto di clemenza da parte dell’assemblea.acquisto-cassetto-fiscale-superbonus-110%-cessione-del-credito-cassetto-fiscale-superbonus-110%-vendita-cassetto-fiscale-superbonus-110%
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Al di fuori del suddetto caso, l’art. 63 Disp. Att. c.c. attribuisce all’amministratore, come abbiamo già detto, il diritto-dovere di procedere alla riscossione coattiva dei contributi non corrisposti tramite apposito Ricorso per Decreto Ingiuntivo, il quale sempre tale norma specifica essere immediatamente esecutivo. Si tratta di una tutela privilegiata prevista ad hoc per il condominio, in quanto il ritardato pagamento delle quote condominiali incide sulla regolare conservazione delle parti comuni e sull’erogazione dei servizi comuni.acquisto-cassetto-fiscale-superbonus-110%-cessione-del-credito-cassetto-fiscale-superbonus-110%-vendita-cassetto-fiscale-superbonus-110%
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Condomino moroso: l’obbligo dell’amministratore di comunicare i nominativi ai creditori esterni
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L’art. 63 Disp. Att. c.c. prevede che “i creditori del condominio non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini”. L’amministratore, oltre a dover agire per la riscossione, è tenuto quindi anche acomunicare ad eventuali creditori esterni non ancora soddisfatti i dati dei condomini morosi, nel caso in cui ne facciano richiesta.acquisto-cassetto-fiscale-superbonus-110%-cessione-del-credito-cassetto-fiscale-superbonus-110%-vendita-cassetto-fiscale-superbonus-110%
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Ciò perché i creditori dovranno sapere i nomi dei soggetti contro cui potranno agire in via coatta, perché nel condominio sostanzialmente non esiste fin da subito una solidarietà tra condomini. Infatti:
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I creditori del condomini, ottenuto il decreto ingiuntivo, dovranno agire esecutivamente nei confronti dei condomini morosi
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Solo in seconda battuta, nel caso in cui il credito non sia stato soddisfatto dai morosi, potranno agire anche nei confronti di quelli in regola con i pagamenti
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Se uno dei creditori interpella l’amministratore sul punto, quest’ultimo dovrà fornire tempestivamente i dati dei condomini morosi, affinchè il richiedente possa procedere verso tali soggetti.
Condomino moroso e nuovo proprietario: chi deve pagare?
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L’obbligo di pagare le spese condominiali è un obbligo reale che grava sul singolo condomino in quanto proprietario di un immobile sito nel condominio.
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Ciò comporta, quindi, che tale obbligo si trasferisce in capo al nuovo proprietario che subentra nell’immobile. In poche parole, chi acquista compra anche i debiti su quella casa, dovendo rispondere di tutte le spese che non sono state pagate dal condomino uscente, cioè del precedente proprietario dell’immobile.acquisto-cassetto-fiscale-superbonus-110%-cessione-del-credito-cassetto-fiscale-superbonus-110%-vendita-cassetto-fiscale-superbonus-110%
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È importante, però, tenere presente che la responsabilità del nuovo proprietario non è assoluta, ma l’art. 63 Disp. Att. c.c. prevede una responsabilità solidale del nuovo e del precedente proprietario.
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Il condomino uscente resta infatti solidalmente obbligato con il nuovo condomino subentrato fino al momento in cui è stata trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.
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È bene, di conseguenza, che l’acquirente di un immobile verifichi sempre, prima dell’acquisto, che il venditore abbia regolarmente pagato tutti i contributi a suo carico, mentre il venditore deve comunicare il prima possibile all’amministratore il trasferimento del diritto di proprietà sull’immobile, al fine di non dover pagare – anche se in via solidale – i contributi condominiali.acquisto-cassetto-fiscale-superbonus-110%-cessione-del-credito-cassetto-fiscale-superbonus-110%-vendita-cassetto-fiscale-superbonus-110%
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Condomino moroso e l’usufruttuario
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La nuova disciplina prevista dall’art. 67 Disp. Att. c.c. ha previsto espressamente unaresponsabilità solidale del nudo proprietario e dell’usufruttuario per il pagamento delle spese condominiali.
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Ciò comporta, quindi, che anche in caso di debito vi sarà una responsabilità solidale.
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Inquilino moroso. Chi risponde dei suoi debiti?
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nelle ipotesi di locazione,
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- l’inquilino dovrà comunque pagare le spese condominiali di natura ordinaria previste dalla legge (art. 9 L. 392 del 1978).
Ma cosa succede se l’inquilino non paga le spese che gli spettano?
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Come detto poc’anzi,acquisto-cassetto-fiscale-superbonus-110%-cessione-del-credito-cassetto-fiscale-superbonus-110%-vendita-cassetto-fiscale-superbonus-110%
l’obbligo di pagare le spese condominiali è un obbligo reale,
che viene attribuito ai proprietari dell’immobile.
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Di conseguenza, nella ipotesi
- in cui l’inquilino non dovesse pagare le suo spese,
- a rispondere dei suoi debiti sarà sempre e comunque il proprietario.
- L’amministratore, infatti, sarà tenuto ad agire contro il proprietario.
- Quest’ultimo,
- nelle ipotesi in cui sia stato costretto ad anticipare lui i pagamenti che spettavano all’inquilino,
- potrà esercitare diritto di rivalsa entro e non oltre 2 anni.
- Decorsi tale termine,
- il diritto del locatore al soddisfo di quanto pagato per gli oneri condominiali posti a carico dell’inquilino
- si prescrive.acquisto-cassetto-fiscale-superbonus-110%-cessione-del-credito-cassetto-fiscale-superbonus-110%-vendita-cassetto-fiscale-superbonus-110%
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Decreto Ingiuntivo contro il Condomino Moroso: cosa serve per ottenerlo
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- Il processo ingiuntivo è un procedimento abbastanza celere ed efficace.
- Questo mira all’emissione di un Decreto Ingiuntivo da parte del giudice sulla base di un diritto.
- Il procedimento è azionabile tramite Ricorso, supportato – nel caso in cui si tratti di un diritto di credito – da idonea prova scritta.
In materia condominiale, i documenti necessari per poter ottenere un decreto ingiuntivo sono:acquisto-cassetto-fiscale-superbonus-110%-cessione-del-credito-cassetto-fiscale-superbonus-110%-vendita-cassetto-fiscale-superbonus-110%
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Le ricevute di pagamento, invece, non sono da considerarsi strettamente necessarie.
Prima di avviare l’azione giudiziale,
sarà sempre necessario inviare prima una lettera di messa in mora, ex art. 1219 c.c.
Una volta ottenuto il decreto ingiuntivo dal giudice,acquisto-cassetto-fiscale-superbonus-110%-cessione-del-credito-cassetto-fiscale-superbonus-110%-vendita-cassetto-fiscale-superbonus-110%
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- questo sarà provvisoriamente esecutivo,
- permettendo quindi di poter avviare una fase esecutiva fin da subito.
Ricordiamo, comunque, che contro decreto ingiuntivo, il condomino moroso potrà avanzare Opposizione a Decreto Ingiuntivo.
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Condomino Moroso: la sospensione di servizi da parte dell’amministratore
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Oltre che
- alla riscossione forzosa delle quote condominiali
- tramite Decreto Ingiuntivo,
l’amministratore potrà anche
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La possibilità è prevista,
ancora una volta, dall’art. 63 Disp att. c.c.,
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Si potranno così negare al condomino morosoacquisto-cassetto-fiscale-superbonus-110%-cessione-del-credito-cassetto-fiscale-superbonus-110%-vendita-cassetto-fiscale-superbonus-110%
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Senza dimenticare che sarai un cittadino che ha smesso di inquinare !!
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