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Recenti disposizioni normative hanno introdotto nel nostro sistema tributario

• delle alternative all’utilizzo diretto, da parte dei beneficiari, delle detrazioni fiscali.

Per determinate tipologie di spese per interventi edilizi è stata prevista la possibilità di usufruire, in alternativa alla detrazione, di

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• un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto,
• di importo non superiore al corrispettivo stesso,
• anticipato dal fornitore di beni e servizi relativi agli interventi agevolati.

Per queste stesse spese e

per quelle sostenute dai contribuenti in seguito alla diffusione della situazione emergenziale da Covid-19

1. spese di sanificazione,
2. per acquisto di dispositivi di protezione,
3. di adeguamento dei luoghi di lavoro,

è stata introdotta anche la possibilità di cedere ad altri soggetti il credito d’imposta spettante.

Chi riceve il credito ha, a sua volta,

• facoltà di cederlo ulteriormente, oppure
• può utilizzarlo in compensazione nel modello F24.

Per sfruttare tali possibilità è necessario che l’interessato

• lo comunichi all’Agenzia delle entrate,

mediante l’invio telematico di un apposito modello nel quale esercitare l’opzione per lo sconto o la cessione.

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Proprio per gestire al meglio le ulteriori cessioni di questi crediti, l’Agenzia delle entrate

• ha messo a punto un’apposita procedura web, denominata “Piattaforma Cessione Crediti”,

nella quale far confluire tutti i vari passaggi dei crediti d’imposta “cedibili” a terzi.

L’obiettivo di questa guida è quello di illustrare il funzionamento della piattaforma, presente nell’area riservata del sito dell’Agenzia

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 Per quali crediti è possibile utilizzare la piattaforma

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I crediti già inseriti in automatico nella piattaforma

Le informazioni su alcuni crediti cedibili sono già a disposizione dell’Agenzia e sono visibili nella piattaforma cessione crediti.

Si tratta, per esempio, dei crediti relativi:

• a) al bonus vacanze, di cui sono titolari le strutture ricettive, a seguito dell’applicazione dello sconto concesso al cliente (articolo 176 del decreto legge n. 34/2020)
• b) alle spese di sanificazione e per l’acquisto dei dispositivi di protezione individuale, DPI (articolo 125 del decreto legge n. 34/2020), di cui sono titolari i soggetti che le hanno sostenute
• c) alle spese per l’adeguamento degli ambienti di lavoro (articolo 120 del decreto legge n. 34/2020), di cui sono titolari i soggetti che le hanno sostenute.

I titolari dei crediti di cui ai precedenti punti a), b) e c)

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• accedono alla piattaforma dall’area riservata del sito dell’Agenzia e
• possono visualizzare i propri crediti,
• per comunicarne l’eventuale cessione ad altri soggetti.

 L’opzione va comunicata all’Agenzia delle Entrate

1. La cessione del credito va comunicata all’Agenzia delle Entrate, tramite lo specifico modello.

2. L’invio va eseguito entro il 16 marzo dell’anno successivo a quello di pagamento.

3. Per le rate residue di detrazione, entro il 16 marzo dell’anno in cui va presentata la dichiarazione dei redditi. 

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INTERVENTI

1. L’opzione riguarda le spese sostenute dal luglio 2020 al giugno 2022 per le opere agevolate da Superbonus 110%.
2. Sono altresì cedibili i crediti maturati con Bonus Facciate 90%-- Ecobonus 70-75% --e Bonus Casa.
3. Non è invece possibile cedere le detrazioni del bonus mobili (50%) e bonus giardini (36%).

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1. • dai cessionari dei crediti e dai fornitori che hanno realizzato gli interventi, di cui ai precedenti punti d) ed e), al fine di:
2.  • dai soggetti titolari dei crediti di cui ai precedenti punti a), b) e c), in qualità di cedenti, per comunicare l’eventuale cessione del credito ad altri soggetti
3. - confermare l’esercizio dell’opzione e accettare il credito
4. - comunicare l’eventuale ulteriore cessione del credito a soggetti terzi,
5. in luogo dell’utilizzo in compensazione tramite modello F24.

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I crediti accettati dai cessionari e dai fornitori

• possono essere fin da subito ulteriormente ceduti a soggetti terzi, ma solo gli abilitati da Bankitalia
• non  parzialmente e in più soluzioni;

 sono previsti limiti al numero di ulteriori cessioni max 3

Inoltre, dopo l’accettazione,

i crediti sono visibili anche nel cassetto fiscale del cessionario e del fornitore e

1. possono essere utilizzati, da subito, in compensazione tramite modello F24,
2. a meno che le disposizioni di riferimento non prevedano diversamente.

L’ulteriore cessionario visualizza sulla propria piattaforma i dati dei crediti ricevuti.

• In caso di cessione comunicata per errore,

anche se il cessionario non accetta il credito ricevuto,

• il cedente non può utilizzarlo in compensazione o cederlo ulteriormente.

È necessario, infatti, che

• il cessionario rifiuti la cessione, attraverso l’apposita funzione della piattaforma,
• perché chi cede erroneamente il credito possa tornare a disporne
• (anche eventualmente per riproporre la cessione con i dati corretti).
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L’accettazione e il rifiuto non possono essere parziali e sono irreversibili.

La Piattaforma può esser estesa ad altre fattispecie compatibili con le sue funzionalità

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 si fa presente che:

il Superbonus spetta a fronte del sostenimento delle spese relative

1. agli interventi finalizzati alla efficienza energetica nonché
2. al consolidamento statico o alla riduzione del rischio sismico degli edifici

• previsti nei commi 1 e 4 del predetto articolo 119 del decreto Rilancio, (cd. interventi “trainanti”)
• nonché agli ulteriori interventi, realizzati congiuntamente ai primi, (cd. interventi “trainati”),
•  effettuati, tra l’altro, su parti comuni di edifici residenziali in “condominio” (sia “trainanti”, sia “trainati”).

Sul punto, nella citata circolare n. 24/E del 2020, è stato chiarito che tenuto conto della locuzione utilizzata dal legislatore nell’articolo 119, comma 9, lett.a), del decreto Rilancio - riferita espressamente

ai «condomìni» e non alle 8 “parti comuni” di edifici -

ai fini dell’applicazione del Superbonus l’edificio oggetto degli interventi

• deve essere costituito in condominio secondo la disciplina civilistica prevista dagli articoli da 1117 a 1139 del codice civile;

con riferimento ad interventi realizzati su

• edifici composti da più unità immobiliari di un unico proprietario o comproprietari.

Va, tuttavia, precisato che la lett. n), del citato articolo 1, comma 66, della legge di bilancio 2021 ha modificato il predetto comma 9, lett. a), dell’articolo 119 del decreto Rilancio, prevedendo che

il Superbonus si applica anche agli interventi effettuati «dalle persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli

• interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate,
• anche se posseduti da un unico proprietario o
• in comproprietà da più persone fisiche».

Per effetto della modifica sopra indicata, pertanto,

• l’agevolazione spetta anche se gli interventi sono realizzati su edifici non in condominio

in quanto composti da più unità immobiliari (fino a 4) di un unico proprietario o comproprietari.

In ordine all’ambito applicativo dell’agevolazione in commento, nella citata circolare n. 30/E del 2020 è stato, in particolare, precisato che

• anche ai fini del Superbonus 

in linea con la prassi in materia di detrazioni spettanti per le spese sostenute per interventi di recupero del patrimonio edilizio e per interventi finalizzati al risparmio energetico –

qualora gli interventi edilizi comportino

1. l’accorpamento di più unità abitative o
2. la suddivisione in più immobili di un’unica unità abitativa,

va valorizzata la situazione esistente all’inizio dei lavori

                                              e non quella

risultante dopo dagli stessi ,ai fini dell’applicazione delle agevolazioni fiscali.

In applicazione di tale criterio, nella medesima circolare è stato, pertanto, precisato, sia pure con riferimento alla norma vigente prima delle modifiche apportate dalla legge di bilancio 2021, che, ad esempio,

                                                      nel caso in cui

• il proprietario di un intero edificio, composto da più unità immobiliari distintamente accatastate,

                               dona al figlio una delle unità abitative

•                  prima dell’inizio dei lavori,

si costituisce un condominio e, di conseguenza,

•            è possibile accedere al Superbonus.

Ad esempio  la vendita della nuda proprietà da parte del propietario di una delle sue 4 unità immobiliari del fabbricato principale oggetto di una demolizione e ricostruzione  determina, di fatto,

•           la nascita di un “condominio minimo”.

risulta irrilevante la circostanza che la costituzione del  condominio avvenga

•                           dopo

la presentazione del progetto al Dipartimento Opere pubbliche (ex Genio civile)

•                          e prima

del deposito del titolo edilizio al Comune competente

, atteso che, , occorre fare riferimento all’inizio dei lavori.

La prima operazione da compiere è accedere,

dalla home page del sito dell’Agenzia delle entrate, all’Area riservata (il pulsante è visibile in alto a destra)

Per accedere cessione cassetto fiscale superbonus 110%

1. occorre essere in possesso di una identità definita nell’ambito del Sistema pubblico di Identità Digitale (SPID, CIE o CNS)
2. oppure delle credenziali rilasciate dall'Agenzia (fino a quando saranno in uso).

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Alla piattaforma devono

• accedere direttamente i soggetti interessati (cedenti e cessionari):
• non è possibile avvalersi di intermediari,
• né di procedure automatiche (bot).

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Effettuato l’accesso all’area riservata si può raggiungere la piattaforma

1. seguendo il percorso “La mia scrivania / Servizi per / Comunicare “e
2. poi scegliendo il servizio “Piattaforma Cessione Crediti”.

Al fine di:

1. - accettare la cessione, per utilizzare in compensazione tramite modello F24 il credito ricevuto,
2. oppure per comunicare all’Agenzia l’ulteriore cessione avvenuta nei confronti di altri soggetti.

Fino a quando non si accetta il credito, lo stesso non può essere utilizzato in compensazione o ulteriormente ceduto.

Se l’utente ritiene di

• non essere il corretto destinatario della cessione,
• può rifiutarla.

--L’accettazione e il rifiuto non possono essere parziali e sono irreversibili;

- comunicare all’Agenzia l’ulteriore cessione del credito ad altri soggetti, interamente o parzialmente.

Il cessionario indicato visualizzerà sulla propria piattaforma i dati dei crediti ricevuti (con il nominativo del cedente) e

--potrà accettarli o rifiutarli,

come descritto al punto precedente.

In caso di cessione comunicata per errore, anche se il cessionario non accetta il credito ricevuto, il cedente

• non potrà utilizzarlo in compensazione ovvero cederlo ulteriormente;

affinché il cedente possa tornare nella disponibilità del credito erroneamente ceduto (anche eventualmente al fine di riproporre la cessione con i dati corretti),

è necessario che

--il cessionario rifiuti la cessione,

attraverso l’apposita funzionalità della procedura.

Altri crediti cedibili non sono noti all’Agenzia

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perché possono essere utilizzati dal titolare senza una preventiva comunicazione all’Agenzia stessa.

Si tratta, per esempio, dei crediti relativi:

d) ai canoni dei contratti di locazione di

• botteghe e negozi (articolo 65 del decreto legge n. 18/2020) o
• degli immobili a uso non abitativo e
• affitto d’azienda (articolo 28 del decreto legge n. 34/2020),

di cui sono titolari i locatari e gli affittuari

e) alle detrazioni per Superbonus e altri interventi edilizi,

di cui sono titolari i soggetti che hanno sostenuto le relative spese.

Pertanto, i dati del credito e la relativa cessione

devono essere preventivamente comunicati dal titolare

attraverso le apposite procedure presenti nell’area riservata del sito internet dell’Agenzia.

In questo modo il credito viene caricato nella piattaforma a nome del cessionario.

In particolare, i crediti di cui ai precedenti punti d) ed e) sono caricati nella piattaforma in seguito alla comunicazione:

• della cessione dei crediti relativi ai canoni dei contratti di locazione (punto d), che determina il trasferimento del credito dal titolare ad altri soggetti cessionari (anche i proprietari degli immobili)

 • delle opzioni relative alle detrazioni per Superbonus e altri interventi edilizi (punto e),

1. che determinano il trasferimento della detrazione dal titolare ai fornitori che hanno realizzato gli interventi (in caso di opzione per lo sconto)
2. oppure ad altri soggetti cessionari (in caso di opzione per la cessione del credito).

In tutti questi casi,

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i cessionari dei crediti e i fornitori che hanno realizzato gli interventi

• accedono alla piattaforma dall’area riservata del sito internet dell’Agenzia,
• per confermare l’esercizio dell’opzione e accettare il credito,
• al fine di utilizzarlo in compensazione tramite modello F24,
• oppure comunicarne l’eventuale ulteriore cessione ad altri soggetti,

sempre tramite la piattaforma.

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 i soggetti interessati (cedente o cessionario),

non essendo possibile avvalersi di intermediari o di procedure automatiche)

1. devono disporre di un’identità definita nell’ambito del Sistema pubblico di Identità Digitale (SPID, CIE o CNS)
2. oppure delle credenziali rilasciate dall’Agenzia delle Entrate (fino a quando saranno in uso).

La piattaforma, infatti, è presente

all’interno dell’area riservata del sito dell’Agenzia delle Entrate

(la stessa è consultabile seguendo il percorso “La mia scrivania/Servizi per/Comunicare”,

scegliendo poi il servizio “Piattaforma Cessione Crediti”).

Mediante l’utilizzo della piattaforma il soggetto che riceve il credito può:

1. • monitorare i crediti;
2. • cedere i crediti;
3. • confermare di accettare la cessione tramite la funzione “Accettazione crediti”;
4. • consultare l’elenco delle comunicazioni di cessione dei crediti in cui risulta come cedente o cessionario.

4.1 MONITORAGGIO CREDITI

In quest’area della piattaforma

è possibile consultare il riepilogo sintetico,

1. per tipologia di credito e
2. anno di riferimento.

Tale area è di tipo consultivo; non è, pertanto, possibile

1. effettuare operazioni dispositive,
2. quali ad esempio la comunicazione di cessione,
3. l’accettazione o il rifiuto.

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Superbonus 110% : scadenza attuale 

oggi, in base alle disposizioni di cui all’art.119 del D.L. 34/2020, decreto Rilancio, il superbonus 110 opera  sulla base di queste scadenze:

1.  il superbonus 110% opera anche per le spese sostenute
2. ---entro il 31 dicembre 2022--
3. per quelli svolti sulle parti comuni degli edifici composti da due a quattro unità immobiliari di un unico proprietario o in comproprietà,
4. la proroga al 31 dicembre 2022
5. si applica purchè alla data del 30 giugno 2022 siano stati svolti lavori per almeno il 60 per cento delle lavorazioni  complessive
6. scadenza 30 giugno 2022
7. per i lavori gli edifici unifamiliari il superbonus 110%  .

Invariate  le ulteriori disposizioni previste per gli IACP.

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ATTENZIONE

Nell'ultima Manovra 31 dic 19 è stato annullata la cessione per importi di lavori inferiori a 200 mila eur

La riscossione degli oneri condominiali. Quando un condomino è moroso

La riforma del condominio, introdotta con la L. 220/2012, ha apportato modifiche rilevanti alla disciplina della riscossione dei contributi condominiali. Innanzitutto, è opportuno specificare che la riscossione delle spese spetta ad una persona, cioè all’amministratore (art. 1130 c.c.), il quale è tenuto alla ripartizione ed alla erogazione delle spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni.

Tali spese, se sono di natura ordinaria, devono essere riportate nel bilancio preventivo e poi, a fine esercizio, in quello consuntivo. Se sono, invece, di natura straordinaria – come dei lavori di ripristino di una facciata – questi dovranno essere riportati nei relativi riparti di spesa dei lavori. Tutte le ripartizioni sono comunque decise ed approvate dall’assemblea condominiale.

Chiarito, quindi, che TUTTI i condòmini devono partecipare alle spese (abbiamo già visto in precedenza, in caso di locazione, cosa deve pagare l’inquilino e cosa deve pagare il proprietario), andiamo ora ad esaminare tutte le dinamiche riguardanti il condomino moroso, ovvero di quel condomino che non versa le quote condominiali dovute.

Il condomino moroso: la disciplina prevista dall’art. 63 Disp. Att. c.c.

La norma cardine in materia è il novellato articolo 63 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile, il quale riconosce determinati poteri all’amministratore nell’agire contro il condomino moroso. Tra questi, all’amministratore viene attribuito il potere di agire in giudizio – tramite Decreto Ingiuntivo – per ottenere coattivamente le somme dovute senza alcuna necessità di un’autorizzazione dell’assemblea, oltre che poter sospendere al singolo moroso la fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.

L’obbligo dell’amministratore di attivarsi nel recupero del credito nei confronti del condomino moroso

L’art. 1129 del Codice Civile prevede, al nono comma, che l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso. Ciò comporta, quindi, che nel caso in cui l’amministratore non adempi tale obbligo o nel caso in cui abbia omesso di curare diligentemente l’azione, potrebbe essere revocato dal suo incarico.

Si tratta di una norma stringente, che costringe l’amministratore di attivarsi entro un determinato termine (6 mesi dalla chiusura dell’esercizio) per garantire un’organizzazione molto più celere ed efficace, al fine di ristabilire gli equilibri economici all’interno del condominio.

Tuttavia, i condòmini, tramite delibera assembleare, possono comunque decidere di non agire per la riscossione forzosa nei confronti dei condòmini morosi. In questo caso l’amministratore non può che tacere, rispettando la volontà dei suoi rappresentati. Si tratta, sostanzialmente, di quei casi in cui le disagiate condizioni economiche del singolo portano ad un atto di clemenza da parte dell’assemblea.

Al di fuori del suddetto caso, l’art. 63 Disp. Att. c.c. attribuisce all’amministratore, come abbiamo già detto, il diritto-dovere di procedere alla riscossione coattiva dei contributi non corrisposti tramite apposito Ricorso per Decreto Ingiuntivo, il quale sempre tale norma specifica essere immediatamente esecutivo. Si tratta di una tutela privilegiata prevista ad hoc per il condominio, in quanto il ritardato pagamento delle quote condominiali incide sulla regolare conservazione delle parti comuni e sull’erogazione dei servizi comuni.

Condomino moroso: l’obbligo dell’amministratore di comunicare i nominativi ai creditori esterni

L’art. 63 Disp. Att. c.c. prevede che “i creditori del condominio non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini”. L’amministratore, oltre a dover agire per la riscossione, è tenuto quindi anche acomunicare ad eventuali creditori esterni non ancora soddisfatti i dati dei condomini morosi, nel caso in cui ne facciano richiesta.

Ciò perché i creditori dovranno sapere i nomi dei soggetti contro cui potranno agire in via coatta, perché nel condominio sostanzialmente non esiste fin da subito una solidarietà tra condomini. Infatti:

• I creditori del condomini, ottenuto il decreto ingiuntivo, dovranno agire esecutivamente nei confronti dei condomini morosi

• Solo in seconda battuta, nel caso in cui il credito non sia stato soddisfatto dai morosi, potranno agire anche nei confronti di quelli in regola con i pagamenti

• Se uno dei creditori interpella l’amministratore sul punto, quest’ultimo dovrà fornire tempestivamente i dati dei condomini morosi, affinchè il richiedente possa procedere verso tali soggetti.

Condomino moroso e nuovo proprietario: chi deve pagare?

L’obbligo di pagare le spese condominiali è un obbligo reale che grava sul singolo condomino in quanto proprietario di un immobile sito nel condominio.

Ciò comporta, quindi, che tale obbligo si trasferisce in capo al nuovo proprietario che subentra nell’immobile. In poche parole, chi acquista compra anche i debiti su quella casa, dovendo rispondere di tutte le spese che non sono state pagate dal condomino uscente, cioè del precedente proprietario dell’immobile.

È importante, però, tenere presente che la responsabilità del nuovo proprietario non è assoluta, ma l’art. 63 Disp. Att. c.c. prevede una responsabilità solidale del nuovo e del precedente proprietario.

Il condomino uscente resta infatti solidalmente obbligato con il nuovo condomino subentrato fino al momento in cui è stata trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.

È bene, di conseguenza, che l’acquirente di un immobile verifichi sempre, prima dell’acquisto, che il venditore abbia regolarmente pagato tutti i contributi a suo carico, mentre il venditore deve comunicare il prima possibile all’amministratore il trasferimento del diritto di proprietà sull’immobile, al fine di non dover pagare – anche se in via solidale – i contributi condominiali.

Condomino moroso e l’usufruttuario

La nuova disciplina prevista dall’art. 67 Disp. Att. c.c. ha previsto espressamente unaresponsabilità solidale del nudo proprietario e dell’usufruttuario per il pagamento delle spese condominiali.

Ciò comporta, quindi, che anche in caso di debito vi sarà una responsabilità solidale.

Inquilino moroso. Chi risponde dei suoi debiti?

Come  già detto,

nelle ipotesi di locazione,

• l’inquilino dovrà comunque pagare le spese condominiali di natura ordinaria previste dalla legge (art. 9 L. 392 del 1978).

Ma cosa succede se l’inquilino non paga le spese che gli spettano?

Come  detto poc’anzi,

l’obbligo di pagare le spese condominiali è un obbligo reale,

che viene attribuito ai proprietari dell’immobile.

Di conseguenza, nella ipotesi

• in cui l’inquilino non dovesse pagare le suo spese,
• a rispondere dei suoi debiti sarà sempre e comunque il proprietario.
• L’amministratore, infatti, sarà tenuto ad agire contro il proprietario.
• Quest’ultimo,
• nelle ipotesi in cui sia stato costretto ad anticipare lui i pagamenti che spettavano all’inquilino,
• potrà esercitare diritto di rivalsa entro e non oltre 2 anni.
• Decorsi tale termine,
• il diritto del locatore al soddisfo di quanto pagato per gli oneri condominiali posti a carico dell’inquilino
• si prescrive.

Decreto Ingiuntivo contro il Condomino Moroso: cosa serve per ottenerlo

• Il processo ingiuntivo è un procedimento abbastanza celere ed efficace.
• Questo mira all’emissione di un Decreto Ingiuntivo da parte del giudice sulla base di un diritto.
• Il procedimento è azionabile tramite Ricorso, supportato – nel caso in cui si tratti di un diritto di credito – da idonea prova scritta.

In materia condominiale, i documenti necessari per poter ottenere un decreto ingiuntivo sono:

1. Il titolo che autorizza l’amministratore a chiedere il pagamento dei contributi, e cioè la delibera di approvazione dei bilanci dell’esercizio di riferimento
2. i bilanci e i relativi riparti di spesa (è indifferente che la ripartizione sia quella preventiva o quella consuntiva) i quali fungono da prova che testimonia l’esistenza di un debito certo, lunqido ed esigibile.

Le ricevute di pagamento, invece, non sono da considerarsi strettamente necessarie.

Prima di avviare l’azione giudiziale,

sarà sempre necessario inviare prima una lettera di messa in mora, ex art. 1219 c.c.

Una volta ottenuto il decreto ingiuntivo dal giudice,

• questo sarà provvisoriamente esecutivo,
• permettendo quindi di poter avviare una fase esecutiva fin da subito.

Ricordiamo, comunque, che contro decreto ingiuntivo, il condomino moroso potrà avanzare Opposizione a Decreto Ingiuntivo.

Condomino Moroso: la sospensione di servizi da parte dell’amministratore

Oltre che

• alla riscossione forzosa delle quote condominiali
• tramite Decreto Ingiuntivo,

l’amministratore potrà anche

1. “sanzionare” il condomino moroso,
2. sospendendogli la fruizione di determinati servizi.

La possibilità è prevista,

ancora una volta, dall’art. 63 Disp att. c.c.,

1. il quale recita che l’amministratore,
2. nel caso in cui la mora sia protratta per oltre sei mesi,
3. potrà sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.

Si potranno così negare al condomino moroso

1. l’uso del posto auto,
2. oppure l’utilizzo dell’ascensore (se dotata di chiave)
3. ed altro ancora.

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